Apartman Altı Dükkân Yönetmeliği: Haklar ve Sorumluluklar

Apartman altı dükkân yönetmeliği sayesinde hem dükkân sahiplerinin hem de apartman sakinlerinin ve çevrenin hakları korunur. Aynı zamanda sorumlulukları da belirli kurallar çerçevesinde belirlenir. Bu sayede ortaya çıkabilecek her türlü anlaşmazlıkların önüne geçilerek sorunlar çok daha kolay bir şekilde çözüme kavuşur ve tedbir de alınır.

Apartman altı dükkanlar, giderek artan bir kullanıma sahiptir. Dolayısıyla zaman zaman bina sakinleri ve dükkân sakinleri arasında çeşitli sorunlar ortaya çıkabilir. Bu durumda sınırları belirlemek, hakları ve sorumlulukları belirtmek adına 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu da bu konuda belirleyicidir. Böylece yaşanan ya da yaşanabilecek olan problemler bu sayede önlenir ve çözüme kavuşturulur.  İşte apartman altı dükkân yönetmeliği ile ilgili tüm hak ve sorumluluklar ile ilgili merak edilen her şey…

Apartman Altı Dükkanlar için Yasal Çerçeve

Apartman altında bulunan dükkanlar, birçok alanda hizmet verdiği için günlük yaşamlarımızı kolaylaştırırken kendi ticari faaliyetlerini sürdürebildikleri için de önemlidir. Ancak zaman zaman apartman sakinleri ile birçok açıdan sorun yaşanması da oldukça sık rastlanır. Bu yüzden apartman altı dükkân yönetmeliği ile belirli bir yasal çerçeve oluşturulmuştur.

Apartman altı dükkanlar için belirlenen yasal kurallar ve haklar kat mülkiyeti kanunu, belediyelerin ruhsat ve izin yönetmelikleri ve çevre yönetmeliklerine göre belirlenir. Bağımsız alanların kullanımına yönelik sınırlar, gereken iş yeri açma belgeleri, yapı izin şartları ve çevreye verilebilecek olası kirlilik ve gürültüler göz önüne alınarak kurallar belirlenir.

Kat Mülkiyeti Kanununa Göre Düzenlemeler

Apartman altlarında yer alan dükkân ya da bağımsız alanların kullanılması için kat mülkiyeti kanunu tarafından belirlenen düzenlemeler göz önüne alınmalıdır. Burada ortak yaşama ve çevreye etkileri, açılacak olan dükkanın faaliyet konusu gibi konular önemlidir. Aynı zamanda kat mülkiyeti kanunu kapsamında da bazı düzenlemeler vardır.

Kat mülkiyeti kanununa göre apartman altı dükkanlar, öncelikle kat maliklerinin oy birliği ile onaylanmalıdır. Burada söz konusu alanın tapuda mesken olarak yer alması önemli bir faktördür. Bu şekilde yere almıyorsa ve bağımsız olarak geçiyorsa oy birliğine gerek olmaz. Dolayısıyla öncelikle tapuda nasıl olduğuna göre hareket edilir. 

Çok nadiren de olsa bazı apartmanların yönetim planlarında dükkan kullanımı özellikle yasaktır. Hiçbir daire ve alan iş yeri olarak kullanılmayacak gibi bir karar varsa buna uyulması gerekir. Ancak burada yönetimde yer alan bu kararda değişikliğe gitmek çözüm olur ancak burada da elbette kat malikleri arasında 4/5 çoğunluk sağlanması gerekir.

Belediyelerin Ruhsat ve İzin Şartları

Apartman altı dükkân açılımlarında sadece kat mülkiyet kanununu sağlamak yetmez. Bir de belediye şartlarını sağlamak ve gereken izinleri almak gerekir. Bu yüzden belediye mevzuatı da mutlaka incelenerek uyulmalıdır.

Belediyeden dükkân için iş yeri açma ve çalıştırma ruhsatı alınması gerekir. Bu ruhsat için de bazı evrakların hazırlanması gerekir. Tapu, kat maliklerinin kararı, yapı kullanımı, gıda satışı olacaksa ek izinler, sektöre göre sağlık raporları gibi evraklar alınmalıdır.

Açılacak olan dükkânın faaliyetine göre ek evraklar gerekir. Avukatlık ofisi, sağlık ve güzellik merkezleri, gıda içeren mekanlar için ayrıca alınması gereken izinlerin alınması ve evrakların sunulması gerekir. Ayrıca bir de açılmaması gereken ya da yasak olan faaliyet alanları vardır. Çevre kirliliği yapan, gürültü çıkaran ya da faaliyeti yasak olan alanlarda dükkanlara izin verilmez.

Dükkân Sahiplerinin Hakları

Apartman altı dükkanlarda belirlenen yönetmeliklerde dükkân sahiplerinin de belirli hakları vardır. Dükkân sahiplerinin apartmanda ayrı hakları ve bağımsız birim sahiplikleri vardır. Yönetmeliğe göre dükkan sahipleri de kat maliki olarak sayılır. Dolayısıyla hak ve sorumlulukları da vardır. 

Apartman hakkında herhangi bir karar alınacaksa bunda dükkan sahiplerinin de söz hakkı olur. İlgili dükkan kiraya verilirse bile söz konusu dükkan sahibi kat maliklerinden biri olarak haklarına sahiptir. Burada belirtilmesi gereken en önemli faktör, sanılanın aksine dükkan önleri dükkan sahibine ait değildir. Dolayısıyla buraların tente, duba ya da zincirlerle kapatılması suç oluşturur. Dükkan önü, dükkan sahibine ait değildir, tüm bina sakinlerinin ve dükkan sahibinin kullanabileceği ortak alandır.

Bağımsız Bölüm Olarak Kullanım Hakkı

Bağımsız bölümler, tapuda ayrıca belirlenen alanlardır. Su deposu, garaj, kömürlük gibi alanlar bağımsız bölümleri oluşturur. Bağımsız dükkan sahipleri de aidat öder ve dükkanda hak sahibidirler. Temel olarak bağımsız bölümler, tapuya kayıtlı olan ve mülkiyet hakkı olan bireysel kullanım alanlarını kapsar. 

Bağımsız bölümlerin alınıp satılması ve kiraya verilmesi de bu yüzden ayrı bir tapu işlemidir. Bu alandaki haklar bir ya da daha çok kişi tarafından paylaşılabilir. Bağımsız bölümlerin dükkan olarak kullanımında da aidat ödenir.

Ticari Faaliyet Yürütme Hakkı

Apartman altı dükkân sahiplerinin ticari faaliyet yürütmeleri belirli hak ve kanunlar çerçevesinde belirlenir. Belediye tarafından belirlenen mevzuatlar ve kat mülkiyet kanunu bu belirlemeleri yapar. Buna göre öncelikle ilgili bağımsız bölümün niteliği önemlidir. Mesken olarak geçiyorsa iş yeri açılamaz ve ticari faaliyet yürütülemez. Aynı zamanda ortak kullanım alanı ise de herhangi bir ticari faaliyet gerçekleştirilemez.

Bunun dışında komşuluk hukuku çerçevesinde, komşuları rahatsız etmeden ve yasal olarak kabul edilen ticari faaliyetler gerçekleşir. Bu durumda belediye izinleri, gereken evraklar ve diğer faktörler çerçevesinde dükkanlarda ticari faaliyetlerini sürdürebilir. 

Yönetim Planına Uygun Hareket Etme Hakkı

Dükkân sahibi tarafından ilgili dükkânın ticari faaliyete geçmesi için kullanılması, yönetmeliğe uygun olduğu sürece herhangi bir sorun yaratmaz. Dükkân sahibi, ilgili kat mülkiyeti yönetmeliği ve apartman tarafından belirlenen kurallara uyduğu sürece dükkânı dilediği gibi kullanabilir.

Burada önemli olan dükkân sahibinin belediye izinleri ve ruhsatını, kat mülkiyeti kanununa uygunluğu, komşuların onayları ve çevre hakları gibi konulara ve mevzuatlara uygunluğu önemlidir. Bunlar sağlandığı takdirde dükkân sahibi, yönetim planına uygun olarak hareket ederek dükkanını kullanabilir.

Dükkân Sahiplerinin Sorumlulukları

Apartman altındaki dükkân sahiplerinin dükkanlarının kullanımı ile ilgili çeşitli sorumlulukları da vardır. Bunlar hem kat mülkiyeti hem de belediye ve genel hukuk tarafından belirlenen sorumluluklardır. Dükkan sahipleri, öncelikle kat mülkiyeti kanunundan dolayı sorumluluklara sahiptir. Bunlar temel olarak yönetim tarafından belirlenen kurallara uymak, diğer maliklere ve komşulara zarar vermemek, rahatsız etmemek, ortak alanları engellememektir.

Belediye tarafından belirlenen sorumluluklar ise çevre kurallarına uymak, yangın ve doğal afet önlemleri almak ve iş yeri açma ruhsatına sahip olmaktır. Aidatlara ve bina tarafından belirlenen ortak giderlere katılmak ve aykırı hareketlerde ve ticaretlerde bulunmamak da dükkan sahiplerinin bulundukları binaya ait sorumlulukları arasında yer alır.

Ortak Giderlere Katılma Zorunluluğu

Dükkân sahipleri, dükkanlarını kiraya verse dahi ortak olarak belirlenen bina giderlerine ve aidatlara katılmak zorundadır. Bu kat mülkiyet kanunu ile de net bir şekilde belirtilir. Dükkan sahiplerinin ortak giderlere üst üste katılmaması durumunda cezai yaptırımlar ve hukuki süreçler de başlatılabilir. Dükkanların kullanımından dolayı ortaya çıkan genel bakımlar, temizlik ihtiyaçları ve güvenlik gibi konularda da kendi arsa payları oranında giderlere katılmaları zorunludur.

Ortak Alanların Kullanım Kuralları

Apartmanlarda yer alan ortak alanların kullanımları, adından da anlaşıldığı gibi ortaktır. Her kat maliki, bu alanları arsa payı oranı ile aynı oranda kullanım hakkına sahiptir. Bu alanlar teras, garaj, bodrum kat, kiler, çamaşır kurutma alanları gibi alanlardır. Bazı istisnai durumlarda ortak olan alanların giderlerine her kat malikinin katılım zorunluluğu olmaz.

Ortak alanların herhangi birinde diğer kat maliklerinin onayı ve bilgisi dışında tadilat yapma, boyama, değişiklik yapma gibi durumlar yasaktır. Bu alanlar kişisel amaçlarla işgal edilmemeli ve aynı zamanda hijyenlerine de dikkat edilmelidir. Dükkan sahipleri de dükkanları için ortak kullanım alanları konusunda hassas olmalı ve bu kurallara uyarak ticari faaliyetleri gerçekleştirmelidir.

Gürültü, Koku ve Çevre Düzenine Uyma Yükümlülüğü

Apartman altı dükkan sahipleri, dükkanlarını kullanırken ya da kiraya verirken çevre ve komşular açısından da belirli kurallara ve yükümlülüklere uymalıdır. İlgili dükkanda söz konusu faaliyetler çevreye yüksek gürültü, kötü koku, çevreyi bozma, tahrip etme ve zarar verme gibi etkenlere sahip olmamalıdır. Ayrıca normal saatler dışında faaliyet göstermemeli hem bina sakinlerini hem de çevredeki diğer bina sakinlerini huzursuz edici durumlar yaratmamalıdır. Bu durumda dükkan sahibi hakkında hukuki süreçler değerlendirilerek yaptırım uygulanabilir. 

Apartman Yönetimi Açısından Dükkanların Etkisi

Apartmanlar kendi yönetim kuralları çerçevesinde belirli hukuki hakların da etkisiyle yönetilir. Apartman yönetimlerine bina altı dükkanlar da dahildir. Yani, binada herhangi bir yönetim toplantısı olması, karar alınacak olması, oylama ve gider gibi konularda dükkan sahipleri de kat maliki olduğu için bulunmalıdır.

Apartman için alınacak kararlarda dükkan sahipleri de bulunmalıdır. Bu yüzden herhangi bir karar alınması ve oylama durumlarında da her bir dükkanın kendi bölümü için 1 oy hakkı vardır. Söz haklarını ve oy haklarını da bu şekilde kullanırlar. 

Ortak Yaşam Düzenine Etkileri

Apartman altı dükkanlar, apartmanda yaşayan herkesi etkileyecek bir konumdadır. Hizmet türüne bağlı olarak müşteri portföyü, çalışma saatleri gibi faktörler bile apartman sakinlerinin yaşamlarını etkiler. Bu yüzden dükkan sahipleri dükkanlarındaki faaliyetlerini ortak yaşama ve mevcut apartman düzenine etki etmeyecek şekilde sürdürmelidir.

Aidat ve Gider Paylaşımında Dükkanların Rolü

Genel olarak binaların giderleri ve alınan kararlar neticesinde yapılan bakım ve onarım hizmetlerine dükkan sahipleri de katılmak zorundadır. Bu giderlere arsa payları kadar katılırlar. Bunun dışında elektrik giderleri, sigorta hizmetleri, ortak alan yenileme ve kullanımları, temizlik hizmetleri hatta kullanmıyor olsalar bile asansör giderleri gibi giderlere de katılmaları zorunludur.

Dükkan sahipleri, eğer apartman yönetmeliğinde yer verildiyse bazı giderlere katılmama hakkına sahiptir. Örneğin sadece bina sakinlerinin kullandığı spor salonu ya da otopark gibi giderlere katılmayabilirler. Burada en çok rastlanan sorun, asansör kullanmadıkları halde asansör giderine katılmalarıdır. Ancak yargıtay tarafından belirlenen karara göre asansör, ortak kullanım alanı sayılır.

Uyuşmazlık Halinde İzlenecek Yollar

Bina sakinleri ve apartman yönetimi, sık sık dükkan sahipleri ile sorun yaşayabilir. Bu durumda ne yapılacağı da merak edilir. Öncelikle dükkan sahiplerine yönetmelik ve kat mülkiyeti kanunu hatırlatılır. Ardından yazılı bir ihtar çekilerek yine çözülmüyorsa icra takibine başvurulur. İşlerin hala çözülmemesi durumunda iş mahkemeye kadar gider ve son olarak faiz ve gecikme zammı uygulanarak borcun daha erken kapanması sağlanır.

Apartman altındaki dükkan aidat ödemek zorunda mı?

Evet, apartman altında yer alan dükkan sahibi kat maliki olduğu için aidat ödemek zorundadır.

Apartman Sakinleri Dükkan Açılmasını Engelleyebilir Mi?

Tapuda ilgili alan iş yeri veya dükkan olarak geçiyorsa ve yasaya aykırı bir dükkan faaliyeti yoksa açılış engellenemez.

Dükkanın Kullanım Amacı Değiştirilebilir Mi?

Tapuda nasıl yer aldığına bağlı olarak değişiklil yapılabilir. Eğer tapuda mesken olarak yer alıyorsa oy birliği gerekirken, tapuda iş yeri ya da dükkansa değişebilir.

Dükkan Sahibi Otopark Hakkına Sahip Midir?

Burada asıl önemli olan yönetim planında nasıl yer aldığıdır. Ortak alan olarak geçiyorsa evet, dükkan sahibi otopark hakkına sahiptir.

Gürültü Yapan Dükkan Kapatılabilir Mi?

Evet, yüksek gürültü ya da rahatsız edici durumlar olması durumunda şikayet edilerek dükkan kapatılabilir ya da faaliyetlere sınır da gelebilir.