Apartmandan Ev Sahibini Çıkartmak

Günümüzde apartman yönetimi ile ev sahipleri arasında çeşitli anlaşmazlıklar yaşanabilmektedir. Apartman kurallarına uymayan, ortak alan kullanımı konusunda sorun çıkaran veya diğer sakinlerin huzurunu bozan ev sahipleriyle karşılaşmak mümkündür. Böyle durumlarda, apartmandan ev sahibi çıkartmanın hukuki boyutları konusunda araştırma yapan birçok kişi olmaktadır. Apartmandan ev sahibini çıkarmak hukuki bir süreç gerektirir. Bu süreç asla ve asla keyfi olarak gerçekleştirilemez. Apartmandan ev sahibini çıkartmanın hukuki boyutlarını birlikte inceleyelim.

Apartman Yönetiminin Ev Sahibine Karşı Yetkileri

Apartman yönetimi, KMK'ya göre belirli yetkilere sahiptir. Kanunlar tarafından verilen bu yetkiler ile birlikte apartman yönetimi, hukuka uygun şekilde sağlanır. Tam olarak kapsamda; kat maliklerinin ortak alanları kullanımı, aidatların toplanması ve apartmanın genel düzeninin sağlanması gibi konular yönetimin yetki alanına girer. Yönetimin yetkileri, kat maliklerinin mülkiyet haklarını doğrudan kısıtlayacak şekilde genişletilemez.

BİLGİ: Apartman yönetiminin bir ev sahibini evinden çıkartma yetkisi yoktur. Fakat, kat mülkiyeti kanununa göre belirli durumlarda müdahalede bulunabilir ve yasal süreç başlatabilir.

Ev Sahibinin Çıkarılma Süreci

Ev sahibinin evden çıkarılma süreci oldukça zor olsa da bazı durumlar mevcuttur. Ancak, bu durumlar söz konusu olursa ev sahibi evden çıkartılabilir. Ev sahibinin, evden çıkarılma süreci ile ilgili detaylar şu şekilde listelenebilir:

Yönetim Kurulu Kararı ve İhtarnameler

Ev sahibinin çıkarılması sürecinde, yönetim kurulunun durumu değerlendirmesi ve gerekli kararları alması oldukça önemlidir. Yönetim kurulu, kat maliklerinin şikayetlerini dikkate alarak, ilgili ev sahibine yazılı ihtarname gönderir. Gönderilen bu ihtarnamede, ev sahibinin hangi davranışlarının kanuna veya apartman düzenine aykırı olduğu yer almaktadır.  Gönderilen ihtarname ile birlikte ev sahibine bu davranışların düzeltilmesi için makul bir süre tanınır.

Eğer ev sahibi, verilen süre içinde davranışlarını düzeltmezse yönetim kurulu devreye girer. Yönetim kurulu, kat malikleri kurulunu toplantıya çağırarak dava açma konusunda karar alınmasını sağlayabilir. Profesyonel olarak yürütülmesi gereken bu süreçte, tüm yazışmaların ve kararların resmi ve yazılı olması gerekir. Tüm bu detaylar, ileride doğabilecek hukuki süreçler için çok önemlidir.

Sulh Hukuk Mahkemesine Başvuru

Kat malikleri kurulunun dava açma kararı almasının ardından, sulh hukuk mahkemesine başvuru yapılır. Dava dilekçesinde, ev sahibinin hangi davranışlarla diğer kat maliklerinin haklarını ihlal ettiği ve bu ihlallerin ne şekilde çekilmez hale geldiği detaylı bir şekilde açıklanmalıdır. Tüm bunların yanı sıra daha önce gönderilen ihtarnameler ve alınan kararlar da delil olarak sunulmalıdır.

Mahkeme bu süreçte büyük bir titizlikle çalışır. İlgili tarafların beyanlarını ve sunulan delilleri değerlendirerek, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin diğer kat maliklerine devrine karar verebilir. Bu durumda ise belirlenen devir bedeli, davalıya ödenir ve mülkiyet devri gerçekleştirilir.

Hukuki Süreçte Dikkat Edilmesi Gerekenler

Ev sahibi çıkarılma sürecinde hukuki kurallara uygun olarak hareket edilmesi oldukça önemli bir detaydır. Apartman sakininin ya da kat malikinin çıkarılma süreci, basit bir işlem değildir. Sürecin başlayabilmesi için mahkemeye başvurmak gerekir. Daha sonra ise hukuk yoluyla süreç devam ettirilir.

Dava Süreci

Apartman yönetimi ve diğer kat malikleri, hukuki dayanakları sağlam olduğu sürece bu süreci başlatabilirler.

Hukuki süreç için gerekli olan durumlar oluşması gerekmektedir. Eğer bu sorunlar ortada bulunmuyorsa dava açılamaz. Genel olarak, aşağıda yer alan durumlar bir kat malikinin apartmandan çıkarılması için geçerli sebepler olarak değerlendirilmektedir. Dilerseniz bu durumları detaylı olarak inceleyelim:

• Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. Maddesine göre sürekli olarak huzuru bozan, diğer kat maliklerini rahatsız eden ya da genel kurallara aykırı hareket eden bir malik hakkında hukuki işlem başlatılabilir.

• Uzun süre boyunca aidat ödemeyen kat maliki hakkında icra takibi başlatılabilir ve mülkiyet hakkının kısıtlanması söz konusu olabilir.

• Ortak alanlara zarar veren ya da binanın genel düzenini bozan maliklere karşı da hukuki süreç başlatılabilir.

ÖNEMLİ: Herhangi bir kat malikinin apartmandan çıkarılması süreci, titizlikle yürütülmesi gereken hukuki aşamalardan oluşmaktadır. Alanında profesyonel kişiler tarafından yönetilmesi gereken bu süreçte hatalı ya da eksik işlemler, sürecin uzamasına veya davanın kaybedilmesine yol açar.

Hukuki süreçte dikkat edilmesi gereken bazı önemli noktalar bulunur. Sizlerde eğer hukuki açıdan dava açmayı düşünüyorsanız bu detayları benimseyerek hareket etmelisiniz:

• Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 25. maddesi, apartmanda huzuru bozan maliklerin mülklerinin mahkeme kararıyla satışa çıkarılabileceğini düzenler.

• Sulh hukuk mahkemesi, yönetimin sunduğu delilleri değerlendirerek mülkün satılmasına karar verebilir.

• Ev sahibinin apartmanda huzursuzluk yarattığını kanıtlayan yazılı belgeler, ses kayıtları veya şikâyet dilekçeleri mahkemeye sunulması gerekir.

• Apartman sakinlerinden alınan yazılı şikâyetler ve yönetim toplantı tutanakları güçlü delil niteliği taşır.

• Ev sahibine en az iki defa noter aracılığıyla ihtar gönderilmeli ve sorunun düzeltilmesi için süre tanınması gerekir.

• İhtarların ardından hâlâ aynı sorunlar devam ediyorsa mahkemeye başvurulması gerekir.

• Apartman genel kurulunda, ilgili malik hakkında işlem başlatılması için karar alınması gerekir.

• Kat malikleri, ihtarnameler ve apartman genel kurul kararlarıyla birlikte sulh hukuk mahkemesine başvurması gerekir.

• Mahkeme süreci uzun sürebileceğinden, başvurunun eksiksiz yapılması önemli bir detaydır.

• Alanında uzman bir avukat ile çalışması gerekir. Bu durum, sürecin sağlıklı ilerlemesi açısından çok önemli bir detaydır.

• Yanlış veya eksik belgeler, davanın reddedilmesine yol açabileceğinden hukuki destek almak çok önemlidir.

Ev Sahibi Çıkarılmasına Neden Olabilecek Durumlar

Apartman yaşamı, birden fazla bireyin ortak alanları ve yaşam alanlarını paylaştığı bir düzeni ifade eder. Toplu şekilde insanların var olduğu bu düzen içerisinde, kat malikleri ve kiracılar arasında uyumlu bir yaşamın sürdürülebilmesi için belirli kurallara uyulması gerekir. Fakat; bazı durumlarda ev sahiplerinin davranışları, diğer sakinler için rahatsızlık verici olabilir. Ortaya çıkan bu olumsuz süreç, hukuki süreçleri gündeme getirebilir.

Ev sahibinin apartmandan çıkarılmasını gerektirebilecek durumlar genel olarak Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve ilgili diğer mevzuat çerçevesinde değerlendirilir. Ev sahibi çıkarılmasına neden olabilecek durumlar arasında; ortak alanların kötü kullanımı, komşuluk hukukunun ihlali ve apartman kurallarına uymama gibi etkenler öne çıkar.

Ortak Alanların Kötü Kullanımı

Ortak alanlar, apartman sakinlerinin ortak kullanımına tahsis edilen ve herkesin eşit haklara sahip olduğu bölgelerdir. KMK'nın 4. maddesine göre bu alanlar arasında; ana duvarlar, çatı, asansörler, merdiven boşlukları, kapıcı daireleri, sığınak ve bahçe gibi yerler bulunur. Her kat maliki, bu alanları amacına uygun ve diğer sakinlerin haklarını ihlal etmeyecek şekilde kullanmakla yükümlüdür.

Ortak alanların kötü kullanımı, diğer sakinlerin haklarını ihlal edici nitelikte olabilir. Sizlere bu durumu, bir örnekle daha somut şekilde sunalım.

ÖRNEK: Bir ev sahibinin ortak bahçeyi kişisel kullanımına tahsis etmesi veya merdiven boşluklarını kişisel eşyalarıyla doldurması, diğer kat maliklerinin bu alanlardan faydalanmasını engeller. Ortaya çıkan bu tür durumlar, KMK'nın 18. maddesinde belirtilen "doğruluk kaidelerine uyma" ve "birbirini rahatsız etmeme" yükümlülüklerine aykırıdır. Bu gibi ihlaller karşısında, diğer kat malikleri sulh hukuk mahkemesine başvuru yapılabilir. Daha sonra ise ihlalin durdurulmasını veya eski hale getirilmesini talep edilebilir. Mahkeme bu süreçte gerekli görmesi halinde, ihlalin giderilmesi için ev sahibine belirli yaptırımlar uygular.

Komşuluk Hukukunun İhlali

Komşuluk hukuku, bireylerin mülkiyet haklarını kullanırken komşularını rahatsız etmemelerini ve onların haklarını çiğnememelerini öngören kurallar bütünüdür. KMK'nın 18. maddesi, kat maliklerinin gerek bağımsız bölümlerini gerekse ortak alanları kullanırken birbirlerini rahatsız etmemekle yükümlü olduklarını net şekilde belirtir.

Komşuluk hukukunun ihlali, çeşitli şekillerde ortaya çıkabilir. Sizlere bu ihlali örnekler ile birlikte daha somut şekilde anlatalım.

ÖRNEK: Sürekli olarak yüksek sesle müzik dinlemek, gece geç saatlerde gürültü yapmak, ortak alanlarda sigara içmek veya kötü koku yaymak gibi davranışlar, diğer sakinlerin huzurunu bozabilir. Bu tür eylemler, Türk Ceza Kanunu'nun 123. maddesinde düzenlenmiş olan "kişilerin huzurunu bozma" suçunu da ortaya çıkarabilir. Şahit olduğunuz bu gibi durumlarda, mağdur olan kat malikleri öncelikle apartman yönetimine başvuru yapabilir ve sorunun çözülmesini talep edebilirsiniz. Eğer sorun devam ederse, sulh hukuk mahkemesine başvuru yapma hakkınız mevcuttur.

Apartman Kurallarına Uymama

Her apartmanın, kat malikleri kurulu tarafından belirlenen ve yönetim planında yer alan belirli kuralları vardır. Belirlenen bu kurallar, apartmanın düzenini ve sakinlerin huzurunu sağlamak amacıyla oluşturulur.

Herhangi bir ev sahibinin bu kurallara uymaması, diğer sakinlerin haklarını ihlal edebilir ve apartmanın düzenini bozabilir. Sizlere bu durumu örnek ile birlikte daha somut şekilde anlatalım.

ÖRNEK: Apartman veya site içerisinde yer alan asansörü sürekli olarak meşgul etmek, ortak alanları kirletmek, apartmanın dış cephesinde izinsiz değişiklikler yapmak vb. davranışlar, apartman kurallarına aykırıdır.

Ortaya çıkan bu tür ihlaller karşısında, apartman yönetimi öncelikle ilgili ev sahibini yazılı olarak uyarması gerekir. Eğer ihlaller devam ederse, sulh hukuk mahkemesine başvuru yapılır. İhlalin durdurulmasını ve gerekirse para cezası uygulanmasını talep edebilir.

Tahliye Kararı Öncesi Alternatif Çözüm Yöntemleri

Son yıllarda kira fiyatlarının hızla artması ev sahipleri ve kiracılar arasındaki sorunların artmasına neden oldu. Kiracı ve ev sahibinin tahliye kararı öncesinde değerlendirebileceği bazı alternatif çözüm yolları bulunuyor. Sürecin diğer yasal olarak başlamasını engellemek adına göz önüne alınabilecek bazı çözüm yöntemleri şu şekilde olabilir:

Taraflar öncelikle yaşanabilecek sorunlar için önceden aralarında bir sözleşme imzalayabilir. Günümüzde pek çok ev sahibi artık evini kiralamadan önce kiracıyı evi belirli bir tarihte boşaltması için taahhütname imzalatılıyor. Bu şekilde kiracı evi ne zaman boşaltacağını bildiği için olası sorunların da önüne geçmiş olur.

Süreç kiracının evi kiralamasından sonra yaşanmaya başladıysa bu durumda dava yoluna başvuramadan bir arabulucuya gidilerek sorunların ortak bir paydada çözülmesi sağlanabilir.

Arabuluculuk ve Uzlaşma Süreci

Kira uyuşmazlıkları hem konut hem de işyerlerinde ev sahibi ve kiracılar arasında sıkça karşılaşılan bir durumdur. Bu sürecin sonucunun iki taraf için de yaralı bitmesi adına arabuluculuk devreye girmektedir.

Arabulculuk kira anlaşmazlıklarını ve tahliye sürecini kolaylaştırmaktadır. Bu süreç içerisinde arabulucu taraflar arasında karar vermez, sadece iki tarafın karar verme sürecini kolaylaştırır.

Dava yoluna kıyasla çok daha hızlı sonuç alındığı için günümüzde kira uyuşmazlıklarının çözümü için arabuluculara başvurulmaktadır. Süreç boyunca iki tarafın da gizliliği korunmasının yanı sıra ikili ilişkilerin bozulmasını engeller.

Ülkemizde arabuluculuk 6325 sayılı Uyuşmazlıklarda Arabuluculuk Kanunu ile düzenlenmektedir. Bu kanun sayesinde taralar kendi aralarında ya da bir kurum aracılığı ile arabulucu bularak sorunun kısa sürede çözüme kavuşmasını sağlayabilir. Maliyet ise dava yoluna göre çok daha azdır.

Yönetim Kurulu Kararıyla Yazılı Uyarı Gönderme

Binalarda oturanların yönetimin belirlediği kurallara uyması esastır. Ortak kullanım alanlarını doğru bir şekilde kullanmamak, binada huzursuzluğa sebep olmak, aidatın zamanında ödenmemesi gibi konular sebebi ile yönetim kurulu ortak karar alarak kat malikine bir yazılı uyarı gönderebilir.

Bu yazılı uyarı ile kat malikinin verdiği rahatsızlığın sonuçları tek tek anlatılmalıdır. Verilen rahatsızlığın devam etmesi halinde olabilecek yasal yaptırımlar da uyarı içerisinde yer almalıdır. Bu şekilde kat maliki uyması gereken kuralların sorumluluğunun bilincine varabilir.

Ancak kat maliki, uyarılara rağmen verdiği rahatsızlığa devam ediyorsa, yönetim diğer kat malikleriyle birlikte tahliye davası açabilir.

Yönetim Planı ve Yönetici Sorumluluğu

Yönetim, binada huzurun sağlanması ve kat maliklerinin bir arada kolaylıkla yaşanabilmesi için belirli kuralları koymakla yükümlüdür. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre hareket eden yönetim, kurallara uymayan ve binada ortamı bozan kat malikleri için hem yazılı hem de sözlü olarak uyarılarını yapmak zorundadır.

Yönetici, tüm sorumluluğu yerine getirmesi halinde elle tutulur bir sonu alamıyorsa, bu durumda ilgili delil ve belgelerle birlikte Sulh Hukuk Mahkemesi’ne başvurulabilir.

Yönetim Planında Tahliye Prosedürünün Düzenlenmesi

Toplu yaşam alanlarında birlikte yaşamanın en önemli kurallarının başında başkalarına rahatsızlık vermemek gelmektedir. Ancak zaman zaman kat malikleri arasında yaşanan sorunlar sıkıcı olabilir.

Yönetim, yönetim planına ekleyeceği tahliye prosedürü ile kat maliklerinin tahliyesini belirli durumlarla sınırlandırabilir. Özellikle kiracıların davranışlarından ve verdikleri sorunlarda ev sahibinin sorumlu olacağı maddesi tahliye prosedürüne eklenerek durum belirli bir çerçeveyle sınırlandırılabilir.

Tahliye prosedürlerinin içerisine gürültü, ortak alanlara zarar verme, aidatların zamanında ödenmemesi, diğer kat maliklerinin huzurunu bozma gibi maddeler de tahliye prosedürü çerçevesinde düzenlenerek kiracıya bildirilebilir. Bu şekilde kiracılar da sorumlulukların bilincinde olarak komşuluk ilişkilerinin korunmasına yardımcı olabilir.

Yöneticinin Yetki ve Yükümlülükleri

Yöneticiler, binanın işleyişi ve düzeninden sorumludur. Binayı temsil eden yöneticiler binadaki hem idari hem de mali görevleri aynı anda yürütür. Zaman zaman düzenlenen toplantılar ile alınan kararlar kat maliklerine bildirilir. Aynı zamanda alınan kararların Karar Defteri’nde yer almasını sağlar.

Yöneticilerin yetkili ve yükümlülükleri Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında belirlenmiştir. Hem binaya hem de kat maliklerine karşı sorumlulukları olan yönetici binanın temizlenmesinden, arızaların onarılmasına kadar pek çok noktada aktif olarak görev almaktadır.

Tahliye Sonrası Haklar ve Tazminat Talepleri

Türk Borçlar Kanunu (TBK) kira sözleşmesinin sona ermesi, feshedilmesi gibi durumlarda iki tarafında yasal süreçlerini ve haklarını koruma altına almaktadır. Mal sahibinin, kiracının taşınmazı doğru kullanmaması, kira sözleşmesinde belirlenen şartları sağlamaması ya da zamanında boşaltmaması gibi durumlarda tahliyesini isteyebilir.

Kiracının tahliye edilmesinden sonra mal sahibi dairesini teslim alarak olası hasarlar için bir tespit kontrolü yapar. Eğer dairede hasar varsa, hasarın maddi olarak giderilmesi için tazminat talebinde bulunur. Hasarın yanı sıra dairede kiralama öncesinde bulunan bir eşyanın bulunmaması halinde mal sahibi olmayan eşyaları talep edebilir. Kiracının da tahliye sonrasında taşınmazı tam ve eksiksiz bir şekilde boşaltması, hasar varsa giderilmesi konusunda üzerine düşen sorumluluğu yerine getirmelidir.

Tahliye İşlemlerinde Maliyet Kalemleri

Tahliye başvuruları genellikle ev sahipleri tarafından kiracıların evden çıkarılması için yapılmaktadır. Günümüzde tahliye işlemlerindeki maliyet kalemleri farklılık göstermektedir.

Dava açılacaksa dava açma harcının ödenmesi gerekiyor. Davanın uzaması durumunda ek harç ödemesi ortaya çıkabilir. Avukatlık ücretleri de masraf çıkaran kalemlerden bir diğeridir. Mahkeme masrafları, belge giderleri gerekli durumlarda uzlaşma masrafları da tahliye işlemlerinde karşılaşılabilecek maliyet kalemleri arasında bulunmaktadır.

Apartman İçi Uyuşmazlıkların Yönetiminde Dijital Kayıtların Rolü

Ortak alan kullanımı, gürültü şikayetleri, yazılı uyarılar veya tahliye talepleri gibi apartman yaşamında sıkça karşılaşılan durumlar, yalnızca insan ilişkileriyle değil, aynı zamanda doğru yönetim kayıtlarıyla çözülür. Kat maliklerine yapılan yazılı bildirimler, toplantı kararları, oy çokluğu ile alınan kararların zaman damgalı biçimde saklanması hem yöneticinin elini güçlendirir hem de hukuki süreçlerde netlik sağlar. Bu süreçlerin düzenli ve güvenli biçimde yürütülmesi ise apartman yönetimi programı gibi dijital çözümlerle mümkün hale gelir.

Tahliye masrafları kim tarafından karşılanır?

Tahliye davaları ev sahipleri tarafından açılmaktadır. Bu sebeple masraflar davayı açan kişiye aittir. Ancak davayı kazanan taraf karşı tarafından avukatlık ücretini isteyebileceği gibi, mahkeme de dava masraflarını davayı kaybeden tarafından ödenmesini de talep edebilir.

Ev sahibinin çıkartılması için delil nasıl toplanır?

Apartmandan ev sahibinin çıkarılması için hukuki bir süreç başlatılmadan önce gerekli delillerin toplanması gerekir. Delil toplama süreci, ev sahibinin apartmanda rahatsızlık verici davranışlarını belgeleme amacını taşır. Toplanması gereken deliller arasında yazılı şikayet dilekçeleri, apartman yönetimi tarafından tutulan tutanaklar, tanık ifadeleri, video ve fotoğraf kayıtları ile polis tutanakları yer alabilir.

Apartman yönetimi, ev sahibini çıkarma kararı alabilir mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca, apartman yönetimi tek başına ev sahibini çıkarma yetkisine sahip değildir. Ancak, apartman yönetimi, diğer kat maliklerinin haklarını ihlal eden ve apartman içinde huzursuzluk yaratan bir ev sahibi hakkında ortak bir karar alabilir.

ÖNEMLİ: Kararın yasal zemine dayalı olması gerekmektedir. Kat malikleri arasındaki anlaşmazlıklar, hukuki yollarla çözülmelidir.

Ev sahibini çıkartmak için mahkeme dışında başka yollar var mı?

Ev sahibini apartmandan çıkarmak için mahkeme dışında doğrudan bir yol bulunmamaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu; apartman yönetimi ve kat maliklerinin, ev sahibinin davranışlarını mahkemeye taşıması gerektiğini belirtir.

Apartmandan çıkarılma kararı verilen ev sahibi itiraz edebilir mi?

Ev sahibi, apartmandan çıkarılması konusunda verilen karara itiraz etme hakkına sahiptir. Hukuki süreçte, ev sahibinin savunma yapma hakkı bulunmaktadır. Mahkeme süreci başlamadan önce, ev sahibi iddialara karşı kendi savunmasını sunarak aleyhine açılan davada itirazda bulunabilir. Mahkeme, her iki tarafın delillerini dikkate alarak karar verir ve ev sahibi, kendi lehine olan delilleri sunarak çıkartılma kararına karşı çıkabilir. İtiraz hakkı, hukukun temel bir ilkesidir ve bu süreçte her iki tarafın da hakları korunur.