Otopark Alanlarının Kullanımı ve Yönetimi

Otopark Alanlarının Kullanımı ve Yönetimi Nedir?

Apartman ve sitelerde otopark alanlarının kullanımı ve yönetimi 01,07,1993 yılında yayımlanan Resmi Gazete’de yer alan Otopark Yönetmeliği Hakkında Genel Tebliğ’e uygun olarak yapılmaktaydı. Ancak daha sonraki düzenlemeler ile bu tebliğ kaldırıldı. Yeni düzenlemeler ile asgari otopark alanlarının yeniden belirlenmesinden parselde otopark yapımının kolaylaştırılmasına kadar birçok farklı hüküm getirildi. Yeni hükümler ile otopark alanlarının nasıl kullanılması gerektiğinden, yeterli alan bulunmaması halinde yapılacaklara kadar birçok farklı alanda maddeler yer almaktadır.

Kat Mülkiyeti Kanunu'na Göre Otopark Alanları

Otopark ile ilgili madde Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 4. Maddesi olmaktadır. Bu maddeye göre apartman ya da sitelere ait olan otopark alanları ortak kullanım alanları içerisinde yer almaktadır. Binaya ait olan otopark alanlarının ne şekilde kullanılacağına apartman yönetim planında yer verilmesi gerekir. Kat maliklerinin ise bu plandaki maddelere uygun olarak otopark alanından yararlanma hakkına sahiptir.

Kat Mülkiyeti Kanunu'nda Otopark Alanlarının Düzenlenmesi

Yönetim planlarında otopark alanlarının bölüştürülmesine dair bir maddenin bulunması halinde her kat maliki kendisine tahsis edilen otopark alanını kullanmakla sorumludur. Diğer alanlara park yapması yönetmeliği ihlaldir. Ancak yönetmelikte herhangi bir paylaşımın yapılmaması durumunda kat malikleri uygun gördükleri yere park yapabilirler.

Ana gayrimenkulde kiracıların bulunması halinde ise otopark kullanım haklarına kiracılar da sahip olmaktadır. Çünkü ev sahibi ile kiracı arasında yapılan sözleşme gereği, kiracılar tüm hakları kiralamaktadır. Bu sebeple de diğer ortak alanlarda olduğu gibi otopark kullanımlarında da ev sahiplerinin kiracılardan daha fazla hakka sahip olmaması gerekmektedir. Bu prensip gereği kiracıların otopark kullanımının kısıtlanması ya da otoparkı kullanabilmek için herhangi bir ücret talep edilmesi kanuna aykırıdır.

Eğer kanuna aykırı yönde hareket edilirse ve kiracı hak kaybına uğrarsa, kiracı yasal yollara başvurarak gerekli müdahalelerin yapılmasını ve zararının karşılanmasını isteyebilir.

Ortak Alan Statüsünde Olan Otoparkların Kullanım ve Yönetim Kuralları

Ortak alan olarak nitelendirilmiş olan otoparkların nasıl düzenleneceği ve kullanılacağının belirlenmesi için öncelikli olarak yönetim planına bakılması gerekmektedir. Çünkü Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre yönetim planları tüm kat malikleri için bağlayıcıdır. Bu sebeple de herhangi bir sorun yaşanmaması ve kat maliklerin otopark alanından adil bir şekilde yararlanması için yönetim planında otopark kullanımına ilişkin maddelere yer verilmesi gerekmektedir.

Bunlara rağmen yönetim planında otopark kullanımı ve düzenlemesi ile ilgili herhangi bir madde bulunmadığı ya da yönetim planının hazırlanmadığı durumlarda kanunun ilgili hükmüne başvurulması gerekmektedir.

İlgili kanunun 4. ve 16. maddelerine göre kat malikleri otopark alanından eşit şekilde ya da arsa payı oranlarında yararlanma hakkına sahiptir. Buna göre otopark alanının kat malikleri sayısına göre bölünmesi gerekmektedir. Kat malikleri ise kendilerine düşen orandaki alanı kullanabilirler.

Otoparkların Yapı Ruhsatı ve İmar Yönetmeliklerine Uygunluğu

Günümüzde uygulanan otopark yönetmeliğine göre kat maliklerinin otopark ihtiyaçlarının binaların içinde ya da bina parselinde karşılanması zorunlu olmaktadır. Bu maddenin karşılanamadığı durumlarda yapılacak ise ayrıca maddelenmiştir.

Apartmanların otopark ihtiyaçlarının karşılanması için bodrum katların kullanılması mümkün olmaktadır. Ancak bunun için oluşturulacak alanın tabii veya tasviye edilmiş zemin altında kalması zorunludur. Bunun yanında otopark yapımında ulusal ve uluslararası standartların uygulanması gerekmektedir. Bu standartların önemli maddeleri içerisinde şunlar yer almaktadır.

• En az 30 santimetre toprak örtüsü ile yeşillendirilecek bahçe vasfının ortadan kaldırmaması şartı ile binaların arka ve yan bahçe altlarının tamamı

• İdarenin uygun görmesi halinde ve parsel sınırına 3 metreden daha fazla yaklaşmamak koşulu ile ön bahçe zeminin altına

• Bahçe vasfının ortadan kaldırılmaması şartı ile yan ve arka bahçelere otopark yapılabilmektedir.

Otoparkın giriş ve çıkışlarının da düzenlenmesi ilgili yönetmeliğe uygun olmalıdır. Buna göre otopark giriş alanlarının ön bahçeden olmasında herhangi bir engel bulunmamaktadır. Ancak otopark giriş rampasının parselin dışından başlatılmaması gerekmektedir.

Otoparkların arka bahçede oluşturulması durumunda en az 3 metrelik bahçe alanın olması şartı bulunmaktadır. Bunun yanında bina içerisinden ve en az 2,75 metre olacak şekilde yürüyüş yolunun düzenlenmesi de gerekmektedir.

Otoparkın yan bahçede yapılması durumunda ise otopark alanının haricinse en az 3 metre bahçenin kalması gerekmektedir. Otoparkın binanın içerisinde, yan ya da arka bahçede konumlandırılamaması durumlarında ise ön bahçeye otopark yapılabilir. Otoparkın ön bahçeye yapılacağı durumlarda ise dikkate alınması gereken noktalar içerisinde şunlar yer almaktadır.

• Ön bahçenin 5 metreden fazla olması

• Otoparkın yeşil dokuya uygun ve su geçirimli malzemeden yapılması

• Bina girişine ve varsa yürüyüş yollarının devamlılığına engel olmayacak şekilde planlanması

Otoparkların Yapı Ruhsatına Uygun Olarak İnşa Edilmesi

Otopark Yönetmeliği, apartman ve sitelerde otoparkların hangi kurallar içerisinde oluşturulmasını gerektiğini açık bir şekilde belirtmektedir. Projenin bu maddelere uygun olarak hazırlanması yapı izninin alınabilmesi açısından gereklidir. Binanın yapımı aşamasında da otopark alanlarının projede belirtilen şartlarda yapılması gerekir. Aksi halde plana uygun davranılmaması sebebi ile inşaatların durdurulması söz konusu olmaktadır. Herhangi bir aşamada usulüne uygun olmayan otoparkların yapılması halinde ise kat irtifakı gibi izinlerin alınması mümkün olmamaktadır.

Bunların yanında yönetmeliğe uygun şekilde ve malzemeden yapılmayan otoparklar aynı zamanda inşaatı yapan kişi ya da şirkete ceza yükümlülüğü de doğurmaktadır. Bu sebeple de uygun bir şekilde yapılmayan bu alanların çeşitli cezaları bulunmaktadır.

İmar Planlarında Otopark Düzenlemeleri ve Standartları

İmar planlarında otopark alanlarının nasıl yapılması gerektiği ayrıntılı bir şekilde yer almaktadır. Bunun için Otopark Yönetmeliği maddeleri ile tamamlayıcı maddelerin dikkate alınması gerekmektedir. Genel olarak ise otopark düzenlemeleri ve standartları ile ilgili olarak şunlardan bahsedilebilir.

• Her 20 park yerinden birinin engelli park yeri olarak ayrılması gerekmektedir.

• Engelli park yeri asansöre ya da çıkışa en yakın noktaya konumlandırılmalıdır.

• Yol üzeri park alanlarının oluşturulması durumunda ise ayrılması gereken alan 2,5*5,50 metre olmaktadır.

• Otoparkın türü ne olursa olsun toplam otopark alanının %1’den azı olmamak şartı ile bisiklet ve motosiklet alanın ayrılması gerekmektedir.

• Yeni yapılan yapılarda en az 20 adet park yerinin bulunduğu durumlarda 1 adetten az olmayacak ve en az %5’i olacak şekilde elektrikli araçlar için park yerinin ayrılması ve bu alanlara şarj ünitesinin konması gerekmektedir.

Bunların yanında otopark ihtiyacı binada ya da bahçede karşılanamayan parsellerin bulunmasının şartları içerisinde cephesinin 9 metreden daha az olması veya alnının 250 metrekareden daha az olması bulunmaktadır. Bu durumda uyulması gereken genel kurallar içerisinde şunlar yer almaktadır.

• Otopark ihtiyacının %50’sinin sağlanabildiği durumlarda kalan %50 ihtiyaç iptal edilmektedir.

• Parsel alanı 120 metrekareden az olan ve 3 katın üzerindeki binalarda talep edilmesi ve ücretinin ödenmesi halinde otopark ihtiyaçları genel veya bölge otoparklarından karşılanabilmektedir.

Ortak Alan Olarak Otoparkların Yönetimi ve İşleyişi

Ortak alan içerisinde yer alan otopark alanlarının yönetimi apartman ya da site yönetimin ya da yönetim kuruluna ait olmaktadır. Bu sebeple de otopark alanlarından tüm kat maliklerinin eşit şekilde yararlanmasını sağlamanın yanı sıra bakım ve onarım gibi kalemler de yönetimin sorumluluğu altındadır.

Ortak alanların nasıl kullanılacağına dair hükümlerin yönetim planında yer alması gerekmektedir. Tüm kat malikleri bu plana uygun şekilde davranmalıdır. Bunun yanında kat maliklerinin kendi haklarını bir başkasına devretmesi mümkün olmaktadır. Ancak bu tip kökten değişikliklerinin yapılabilmesi için tüm kat maliklerinin onay vermesi gerekir.

Otopark alanlarının yönetim ya da kat maliki tarafından kiralanması ise yasal değildir. Çünkü bu durum diğer kat maliklerinin haklarının kısıtlanmasına yol açmaktadır. Bu durumda kat malikleri yasal yollara başvurabilmektedir.

Otopark Alanlarının Bakım ve Onarımı

Otoparkların ortak alanlar içerisinde yer almasından dolayı bakım ve onarımları apartman ya da site yönetimine ait olmaktadır. Otopark alanlarının düzenli olarak bakım ve temizliklerinin sağlanması kullanım ömürlerinin uzamasına ve kat maliklerinin herhangi bir hak kaybı ya da zarar yaşamasına yardımcı olmaktadır.

Otopark alanlarında herhangi bir sorunun oluşması durumunda ise onarımının en kısa süre içerisinde ilgili mevzuata uygun olarak yapılması yine yönetimin sorumlulukları arasında yer almaktadır. Otoparktaki sorunlar sebebi ile zarar gören kat maliki zararının temin edilmesi için yasal yollara başvurabilir.

Otopark alanların bakım ve onarımlarının maliyetleri ise kat malikleri tarafından karşılanmalıdır. Bunun için de yıllık yönetim bütçesinin içerisinde bu tür maliyetlere yer verilmesi ve kat maliklerinden düzenli olarak toplanan aidat miktarları içerisinde dahil edilmesi gerekmektedir.

Ortak Otopark Alanlarının Gelir ve Giderlerinin Yönetimi

Otopark alanlarının kiralanabilmesi için tüm kat maliklerinin onayı gerekmektedir. Bu koşulun gerçekleşmesi halinde elde edilecek gelirin yönetim defterine işlenmesi gerekmektedir. Bunun yanında otopark alanlarındaki giderlerin karşılanması için yine yönetim bütçesinin oluşturulması ve bu bütçeden maliyetlerin karşılanması gerekmektedir.

Engelli Park Yerlerinin Yönetimi ve Denetimi

Engelli park alanları özel maddeler ile düzenlenmiştir. Bu maddeler engelli kat maliklerinin en güvenli ve kolay bir şekilde binek araçlarını park etmelerini ve konutlarına ulaşmalarını sağlamaktadır. Otopark alanlarının yapım aşamasında gerekli şartların oluşması halinde engelli park alanlarının belirlenen miktarda yapılması önemlidir.

Engelli park alanları genel olarak konuta en kolay yoldan ulaşabileceği alanlara yapılması gerekmektedir. Ayrıca bu alanlar normal park alanlarından ebat olarak daha büyük olmaktadır. Bu sayede engelli kat maliklerinin daha konforlu bir şekilde hareket edebilmesi ve güvenlikleri sağlanmaktadır. Son olarak bu alanların dikkat çekici bir şekilde engelli park alanı olduğuna dair işaretlenmeleri gerekmektedir.

Engelli park alanlarının sadece engelli kat malikleri tarafından kullanılması gerekmektedir. Aksi halde hukuki sonuçları bulunmaktadır. Bu sebeple de engelli bir kat maliki bulunmasa dahi bu alanların diğer kat malikleri tarafından kullanılması ya da başka bir amaç ile istila edilmesi hukuki sonuç doğuracaktır. Bu durumun engellenmesi için yönetimin düzenli olarak denetimlerini yapması ve gerekli olması halinde önce ihtar olacak şeklinde hukuki yollara başvurması gerekmektedir.